[1] I contratti di cui all’articolo 5 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, si sciolgono se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comunicato di voler dare esecuzione al contratto.
A) Inquadramento funzionale:
A)Inquadramento funzionale:I. Nozioni generali - II. La facoltà di scioglimento dal contratto preliminare - III. La deviazione delle regole nel caso di “immobili da costruire”.
I. Nozioni generali
I.Nozioni generali1 Il regime dei contratti pendenti si applica anche al contratto preliminare. In particolare, tanto l’art. 173 che l’art. 174 CCII si occupano del contratto preliminare di compravendita. Innanzi tutto, la regola generale sembra essere, ancora, quella della facoltà di scelta affidata al curatore ma con la precisazione per la quale se il promissario acquirente aveva trascritto la domanda giudiziale di cui all’art. 2932 c.c. (in relazione, cioè, al trasferimento coattivo), l’opzione dello scioglimento è sospensivamente condizionata al rigetto della domanda.
2 La facoltà di scelta del curatore se subentrare o sciogliersi dal contratto si applica: (i) ai contratti preliminari trascritti su beni immobili e (ii) per quelli di immobili da costruire (da destinare ad uso abitativo). La scelta resta esclusa per (iii) i contratti preliminari relativi ad immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero per l’immobile destinato alla sede principale del promissario acquirente.
II. La facoltà di scioglimento dal contratto preliminare
II.La facoltà di scioglimento dal contratto preliminare1 Il potere del curatore di sciogliersi dal contratto preliminare è stabilito nell’art. 173 CCII, là dove si fa espressa menzione dello scioglimento del preliminare; il potere del curatore di sciogliersi dai contratti preliminari di immobili da costruire ad uso abitativo lo si evince dall’art. 174 CCII, nella parte in cui si afferma che il potere del curatore può essere paralizzato da una preventiva scelta del promissario acquirente di escutere la fideiussione a garanzia; infine, la privazione del potere del curatore di sciogliersi dai contratti preliminari di immobili ad uso abitativo o “imprenditoriale” lo si ricava dall’art. 173, 3° comma, CCII, nel quale si precisa che per tale tipologia di beni l’opzione dello scioglimento è esclusa. Cfr. [F526] [F527] [F528].
2 Per i casi nei quali opera la sospensione, la facoltà di scelta da parte del curatore di sciogliersi dal vincolo può essere manifestata all’interno del processo nella causa promossa dal promissario acquirente sino al passaggio in giudicato della sentenza che abbia accolto la domanda di esecuzione in forma specifica, salvi, però, gli effetti della trascrizione della domanda giudiziale secondo l’interpretazione della giurisprudenza. Se il contratto si scioglie il promissario acquirente, a condizione che permanga l’efficacia della trascrizione del contratto, può chiedere di essere ammesso al passivo per la parte di prezzo versato con il privilegio di cui all’art. 2775-bis c.c.
III. La deviazione delle regole nel caso di “immobili da costruire”
III.La deviazione delle regole nel caso di “immobili da costruire”1 Solo in relazione al caso degli “immobili da costruire” la possibilità di scegliere cosa fare del contratto preliminare spetta anche al promissario acquirente che potrebbe precedere il curatore nella scelta, laddove decida di escutere la fideiussione prevista nel d.lgs. n. 122/2005 a garanzia del credito da restituzione. Cfr. [F529].
2 Nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto l’immobile destinato ad abitazione o sede principale è il promissario acquirente che, avendo trascritto il contratto preliminare (e sempre che la trascrizione sia ancora efficace), può chiedere l’esecuzione del contratto proponendo una domanda di partecipazione al concorso, ai sensi dell’art. 201 CCII, nei termini previsti per il deposito delle domande di ammissione.
3 Quando il promissario acquirente chiede l’esecuzione del contratto, il curatore è tenuto a trasferire il bene oggetto del preliminare a condizione che il promissario corrisponda la porzione di prezzo mancante e conteggiando gli acconti versati solo in misura pari alla metà.
B) Frmule
B)Frmule***
ISTANZA PER ESSERE AUTORIZZATO A SUBENTRARE NEL CONTRATTO
Liquidazione giudiziale:
G.D.: dr……….
Curatore: ………
Sent. n.: ………
Ill.mo Signor Giudice Delegato,
il sottoscritto curatore
PREMESSO
- che alla data della sentenza dichiarativa risultava pendente, tra gli altri, contratto preliminare con il quale la società debitrice aveva promesso di alienare ai signori ……… l’appartamento sito in ……… al prezzo di euro ………
- che al relativo rapporto appare applicabile la disposizione di cui all’art. 173 CCII;
- che, infatti, il contratto preliminare, stipulato mediante scrittura privata autenticata, risulta regolarmente trascritto in data anteriore alla apertura del concorso;
- che inoltre, pur all’esito di una delibazione inevitabilmente sommaria, si ritiene che ricorra anche la condizione sostanziale prevista dalla citata norma, ovverosia la destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale dei promissari acquirenti;
- che sotto questo profilo i signori ……… hanno dichiarato e documentato di non essere proprietari di altri beni immobili, di lavorare a ……… e di vivere attualmente presso ………
- che la trascrizione del contratto preliminare, ……… ha ancora efficacia ………
- che i promissari acquirenti hanno tempestivamente presentato la domanda di cui all’art. 201 CCII ………;
- che i promissari acquirenti hanno corrisposto acconti documentati per euro ………
- che a norma dell’art. 173 CCII può essere loro riconosciuta la somma di euro ………
- che, naturalmente, le spese dell’atto di compravendita faranno capo agli acquirenti;
- che sul bene è stato trascritto un pignoramento in data ………
Tanto premesso, presentano
ISTANZA
affinché la S.V., per le causali di cui in premessa, visto l’art. 172 in relazione all’art. 140 CCII, autorizzi il sottoscritto curatore a subentrare ex art. 173 CCII nel contratto preliminare di compravendita stipulato dalla società debitrice con i signori ……… avente ad oggetto l’alienazione dell’appartamento sito in ………, al prezzo di
euro ………, a condizione che i suddetti promissari acquirenti versino alla procedura la somma di euro………e per l’effetto lo autorizzi altresì ad intervenire al rogito ed a cedere il bene, con spese a carico degli acquirenti.
Con osservanza.
Luogo, data ………
Il curatore ………
IL GIUDICE DELEGATO AL LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE ………
***
Letta l’istanza con cui il curatore della liquidazione giudiziale……… chiede che venga disposta la cancellazione ……… di ………
Rilevato che il contratto di compravendita del ……… in adempimento del contratto preliminare del ……… è stato stipulato in forma pubblica ………
Rilevato che i promissari acquirenti hanno versato il prezzo di euro ………
Rilevato che sul bene immobile risulta la trascrizione del pignoramento eseguita in data ………, nonché l’iscrizione di ipoteca volontaria in data ………
Visto l’art. 173, u.c., CCII
Ordina
La cancellazione di
………
………
Luogo, data ………
Il Giudice delegato ………
LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE ………
G.D.: dr……….
Curatore: ………
Sent. n.: ………
***
ISTANZA PER AUTORIZZAZIONE A SCIOGLIERSI DA CONTRATTO PRELIMINARE
Ill.mo Signor Giudice Delegato,
il sottoscritto curatore
ESPONE
Alla data della sentenza dichiarativa della liquidazione giudiziale risultava pendente il contratto preliminare sottoscritto tra la società debitrice e ………
Il contratto preliminare ha per oggetto un fabbricato situato in località turistica ……… tale da non poter essere reputato destinato ad abitazione principale del contraente in bonis.
Il promissario acquirente ha corrisposto l’importo di euro ………, rispetto ad un prezzo totale di euro ………
Il curatore ha richiesto al ……… di procedere alla stima del fabbricato e il ……… ha stimato che il più probabile valore di mercato attuale è pari a euro ………, somma sensibilmente superiore a quanto la procedura incasserebbe ove si optasse per il subentro nel contratto, sì che nell’interesse dei creditori non è conveniente il subentro ma lo scioglimento.
Il contratto pur opponibile alla curatela non è stato trascritto ne è stata trascritta la domanda giudiziale di adempimento ex art. 2932 c.c. sicché non ricorrono le condizioni di cui all’art. 173 CCII per il subentro ………
Conseguentemente il curatore intende formalmente dichiarare alla controparte, per quanto occorra, la volontà di sciogliersi dal contratto.
Si fa, altresì, presente che non è stato nominato il comitato dei creditori.
Tanto premesso, presenta
ISTANZA
affinché la S.V., per le causali di cui in premessa, visto l’art. 139 CCII in relazione all’art. 172 CCII, autorizzi il sottoscritto curatori a sciogliersi, ove del caso, dal contratto preliminare sottoscritto dalla società debitrice ………, dandone comunicazione al promissario acquirente.
Con osservanza.
Luogo, data ………
Il curatore ………
Si allega:
1. Copia contratto preliminare
LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE ………
G.D.: dr……….
Curatore: ………
Sent. n.: ………
Del: ………
Al Sig. Curatore
………
………
………
Con la presente il sottoscritto ………, già promissario acquirente dell’immobile ad uso abitativo sito in ……… in forza di contratto ……… stipulato in data ……… e avente data certa (………), intende comunicarLe di avere proceduto ad escutere la fideiussione ai sensi degli artt. 5 ss., d.lgs. n. 122/2005, mediante lettera del ……… e cioè prima di avere ricevuto comunicazione in merito alla prosecuzione del rapporto pendente.
Tanto premesso il contratto deve ritenersi sciolto ad ogni effetto ai sensi di quanto previsto nell’art. 174 CCII.
Distinti saluti
Luogo, data ………
Firma ………
C) Giurisprudenza:
C)Giurisprudenza:I. La competenza ed il contratto preliminare - II. I contratti relativi a immobili da costruire.
I. La competenza ed il contratto preliminare
I.La competenza ed il contratto preliminare1 Ai sensi dell’art. 24 l. fall. appartiene alla competenza del tribunale fallimentare l’azione promossa dal curatore per sciogliersi dal contratto preliminare di compravendita stipulato dal fallito in bonis e ripetere le somme da questo corrisposte al promittente venditore [T. Nola 25.7.2017, n. 1764, DeJure; C. I 8.6.2002, n. 8238, DF 2003, II, 383; C. I 27.6.1990, n. 6560, Fall 1991, 42]. La norma di cui all’art. 72 l. fall. consente di proseguire nei confronti del curatore soltanto la domanda di risoluzione contrattuale che sia stata proposta prima del fallimento della controparte al mero fine di ottenere lo scioglimento del contratto, mentre, qualora la domanda risolutoria sia stata proposta (prima del fallimento della controparte) per ottenere, oltre allo scioglimento del vincolo contrattuale, anche il risarcimento del danno o la restituzione delle prestazioni già eseguite, la suddetta domanda risolutoria va riproposta, unitamente alle domande risarcitorie o restitutorie, dinanzi al Tribunale fallimentare e sia assoggettata al procedimento di cui agli artt. 92 ss. l. fall [T. Milano 23.1.2020, n. 672, DeJure 2020].
II. I contratti relativi a immobili da costruire
II.I contratti relativi a immobili da costruire1 La regola generale dettata dall’art. 72, c. 1, l. fall. - secondo la quale l’esecuzione del contratto rimane sospesa sino a quando il curatore dichiari di volere subentrare nel contratto in luogo del fallito ovvero di sciogliersi dal medesimo - deve ritenersi operante ed applicabile anche all’ipotesi di contratto preliminare di vendita per il quale sia stata proposta domanda ex art. 2932 c.c. trascritta prima della dichiarazione di fallimento. A detta regola fa eccezione l’ipotesi, espressamente prevista dalla legge (art. 72-bis l. fall.) di contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti e affini entro il terzo grado [T. Torino 7.9.2011, Fall 2012, 988].