[1] Il giudice delegato, su istanza del debitore, del comitato dei creditori o di altri interessati, previo parere dello stesso comitato dei creditori, può sospendere, con decreto motivato, le operazioni di vendita, qualora ricorrano gravi e giustificati motivi ovvero, su istanza presentata dagli stessi soggetti entro dieci giorni dal deposito di cui all’articolo 216, comma 9, impedire il perfezionamento della vendita quando il prezzo offerto risulti notevolmente inferiore a quello ritenuto congruo. Se il prezzo offerto è inferiore, rispetto a quello indicato nell’ordinanza di vendita, in misura non superiore ad un quarto, il giudice delegato può impedire il perfezionamento della vendita in presenza di concreti elementi idonei a dimostrare che un nuovo esperimento di vendita può consentire, con elevato grado di probabilità, il conseguimento di un prezzo perlomeno pari a quello stabilito.

[2] Per i beni immobili e gli altri beni iscritti in pubblici registri, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.

A) Inquadramento funzionale:

I. Il potere di sospensione del giudice delegato.

I. Il potere di sospensione del giudice delegato

1 Il potere di sospensione della vendita spetta al giudice delegato (art. 217 CCII), non d’ufficio, ma solo se sollecitato dal debitore, dal comitato dei creditori (che se non richiedente è coinvolto perché deve esprimere un parere) o da altro interessato. Cfr. [F663] [F664] [F665] [F666].

2 Il provvedimento di sospensione, da adottare con decreto, può intervenire in due diversi momenti. Può essere sollecitato quando è in corso il procedimento di vendita ma questo non si è ancora concluso; (i) il giudice delegato sospende le operazioni di vendita se ricorrono gravi e giustificati motivi, ad esempio per il sospetto di una grave irregolarità nel modo di procedere, ciò che potrebbe condurre ad un annullamento della vendita.

3 Ma il giudice delegato (ii) può inibire il perfezionamento della vendita (e non più il procedimento che si è ormai concluso), sempre su richiesta di terzi, quando il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello di mercato. La legge non fissa un limite aritmetico e dunque è rimesso al giudice di valutare l’importanza di questo scostamento; tuttavia, dovrebbe essere uno scostamento rilevante posto che se il prezzo offerto è inferiore, rispetto a quello indicato nell’ordinanza di vendita, in misura non superiore ad un quarto, il giudice delegato può impedire il perfezionamento della vendita in presenza di concreti elementi idonei a dimostrare che un nuovo esperimento di vendita può consentire, con elevato grado di probabilità, il conseguimento di un prezzo perlomeno pari a quello stabilito.

4 In sostanza l’esistenza del potere di sospensione agisce come condizione sospensiva di efficacia della vendita, perché l’atto di liquidazione si stabilizza, davvero, solo quando non è più possibile sospendere la vendita. Cfr. [F667] [F668].

B) Frmule

C) Giurisprudenza:

I. I poteri del giudice delegato.

I. I poteri del giudice delegato

1 In sede di vendita di beni fallimentari, l’art. 108, c. 3, l. fall., il quale conferisce al giudice delegato il potere di sospendere la vendita medesima, con o senza incanto, quando ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, deve ritenersi applicabile fino al momento in cui venga pronunciato il decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario, essendo la norma rivolta ad assicurare la realizzazione del massimo valore pecuniario, a tutela degli interessi della massa e dello stesso debitore; pertanto, anche dopo che sia scaduto il termine (di natura ordinatoria) fissato dal giudice delegato per la presentazione in cancelleria delle domande di partecipazione alla gara, il medesimo giudice, a fronte di una successiva migliore offerta, e nell’esercizio dell’indicato potere, ha la facoltà di disporre una nuova gara, nonché di fissare un nuovo prezzo base indipendentemente da quello della precedente gara, ove ciò corrisponda alle predette finalità della procedura concorsuale [C. I 16.7.2010, n. 16755, Fall 2011, 374; C. I 5.12.2008, n. 28836, ivi, 2009, 619; C. I 25.7.2008, n. 20466, ibidem, 485; C. I 9.5.2008, n. 11565, ivi, 2008, 1223]. La ratio dell’istanza di sospensione di cui all’art. 108 l. fall. non va semplicisticamente individuata quale strumento per la realizzazione del massimo valore pecuniario in vista del miglior risultato utile per la massa dei creditori, quanto, invece, quale strumento per impedire che siano portate a compimento condotte illegittime nell’ambito della procedura competitiva in relazione alla quale la notevole sproporzione al ribasso del prezzo offerto rispetto a quello giusto costituisca una sorta di “campanello d’allarme” circa la presenza di fatti o condotte contra legem che abbiano interferito nel corretto svolgimento delle operazioni di vendita. Tali profili di illegittimità possono consistere, a titolo esemplificativo, in vizi di legittimità del procedimento di vendita; nella denunzia di una liquidazione estranea al programma di liquidazione; nell’adozione da parte del curatore di modalità di liquidazione non competitive o non adeguate alla vendita o in problemi nella selezione del miglior contraente; nella denunzia di interferenze illegittime o turbative nella stessa procedura di vendita. Sono, quindi, estranee al paradigma del potere di sospensione di cui all’art. 108 l. fall. mere valutazioni sulla congruità del prezzo offerto, qualora esse siano “sganciate” dalla denunzia di fatti o comportamenti illegittimi che abbiano, quale loro effetto, determinato un prezzo notevolmente inferiore a quello giusto tenuto conto delle condizioni di mercato. [T. Udine 11.6.2018, DeJure 2018]. Nell’ambito della procedura di concordato preventivo la presentazione di un’offerta in aumento rispetto al prezzo di aggiudicazione e prima del decreto di trasferimento, pur rappresentando un significativo parametro di valutazione, non può integrare, di per sé, un elemento sufficiente a giustificare la sospensione della vendita, a meno che l’inferiorità del prezzo rispetto a quello giusto non sia desumibile anche da altri elementi [C. I 12.6.2020, n. 11352, GCM 2020; C. I 22.1.2009, n. 1610, Fall 2009, 1000]. In tema di liquidazione dell’attivo fallimentare, al giudice delegato è attribuito, ai sensi dell’art. 108 l. fall. (anche nel testo novellato dal d.lgs. n. 5/2006, applicabile ratione temporis), il potere discrezionale di disporre la sospensione della vendita anche ad aggiudicazione avvenuta, qualora sussista una notevole sproporzione tra il prezzo offerto e quello giusto, senza peraltro che la legge indichi un rigoroso criterio quantitativo cui correlare la conseguente determinazione affidata al prudente apprezzamento del giudice [C. VI 12.1.2017, n. 669, GCM 2017]. In tema di liquidazione fallimentare, il potere del giudice delegato di impedire il perfezionamento della vendita, previsto dall’art. 108, c. 1, l. fall., è subordinato ad una valutazione circa l’inadeguatezza, in termini di notevole inferiorità, del prezzo di aggiudicazione rispetto a quello giusto, avuto riguardo ai valori di mercato in un determinato ambito geografico, all’epoca in cui la procedura competitiva è stata espletata [C. I 17.6.2022, n. 19604, GCM 2022]. Il “giusto prezzo” non corrisponde, perciò, a un valore astratto, ma all’apprezzamento che un bene immobile può riscuotere sul mercato immobiliare, in ragione delle sue caratteristiche, in un preciso momento storico e nel contesto economico del luogo in cui la procedura competitiva è avvenuta. Il potere discrezionale di impedire il perfezionamento della vendita così riconosciuto al giudice delegato è subordinato alla formulazione di un giudizio circa l’inadeguatezza, in termini di notevole inferiorità, del prezzo di aggiudicazione rispetto a quello ritenuto giusto e, per essere correttamente esercitato, deve essere sorretto dall’espressione di una valutazione coerente con il disposto normativo e idonea a giustificarne l’esercizio con riferimento alle finalità cui la sua attribuzione risponde. (Nel caso di specie il collegio del reclamo, nel fare applicazione della norma, ha osservato, da un lato, che in epoca successiva alla stima “il valore del mercato immobiliare nella zona era crollato”, dall’altro che “l’interesse di altri operatori immobiliari” non si era mai “concretizzato, nel corso di dieci anni”, né era ipotizzabile per i tempi a venire) [C. I 17.6.2022, n. 19604]. In tema di fallimento, in caso di vendita immobiliare effettuata direttamente dal giudice delegato, è valida l’offerta ribassata in misura non superiore al quarto del prezzo fissato nella relativa ordinanza, potendo il giudice, in caso di unicità di offerta, aggiudicare ugualmente il bene, ove sussistano i presupposti di cui all’art. 572, c. 3, c.p.c., norma compatibile con la disciplina della vendita fallimentare, che impone di dare conto nel relativo provvedimento della mancanza di serie possibilità di conseguire un prezzo superiore per effetto di una nuova vendita [C. I 26.8.2021, n. 23486, GCM 2021].

2 È ammissibile il ricorso per cassazione avverso il provvedimento di sospensione della vendita di un compendio immobiliare in sede fallimentare, ancorché disposta dal curatore, ai sensi dell’art. 107, c. 4, l. fall. (nella versione riformata e corretta dall’art. 94, d.lgs. 9.1.2006, n. 5 ed art. 7, d.lgs. 12.9.2007, n. 169), successivamente confermata dal giudice delegato, in sede di reclamo e, quindi, dal tribunale, in quanto l’attribuzione di tale potere anche al curatore non modifica la natura decisoria e definitiva del provvedimento impugnato [C. I 25.10.2017, n. 25329; C. VI 5.3.2014, n. 5203; C. I 19.10.2011, n. 21645, Fall 2012, 878]. Il termine di sessanta giorni per la proposizione, ai sensi dell’art. 111 Cost., del ricorso straordinario per cassazione avverso il decreto adottato dal tribunale fallimentare in sede di reclamo contro i provvedimenti del giudice delegato, nella specie il decreto che pronuncia sulla sospensione della vendita immobiliare, non decorre dalla data del deposito in cancelleria del decreto, bensì dalla sua comunicazione secondo le vigenti disposizioni in materia di procedimenti in camera di consiglio [C. I 16.7.2010, n. 16755, cit., 374]. Il provvedimento con il quale il Tribunale rigetta il reclamo avverso il decreto del giudice delegato che, a seguito di trasferimento immobiliare, dispone la cancellazione delle ipoteche, ai sensi dell’art. 108, c. 2, l. fall., è ricorribile per cassazione ex art. 111, c. 7, Cost., stante la sua incidenza sui diritti reali di garanzia che diversamente verrebbero sacrificati in via definitiva, non essendo detto provvedimento altrimenti impugnabile [C. I 21.11.2019, n. 30454, GCM 2020]. In tema di liquidazione dell’attivo fallimentare, il provvedimento con cui il tribunale respinga il reclamo avverso l’ordinanza del giudice delegato di rigetto dell’istanza del comproprietario, non fallito, di sospensione della vendita di quota dell’immobile indiviso caduta nella massa fallimentare, sino alla definizione del giudizio di divisione, non è ricorribile per cassazione, trattandosi di provvedimento che non pregiudica i suoi diritti di comproprietario, atteso che la vendita di quota indivisa, a differenza della separazione in natura, non determina alcuna divisione del compendio comune, né comporta restrizione nei diritti degli altri comproprietari, poiché il rapporto di comunione non viene sciolto e la successiva divisione investe necessariamente anche la quota espropriata [C. I 25.8.2017, n. 20386; C. I 12.12.2011, n. 26519].

3 In tema di liquidazione dell’attivo fallimentare, l’art. 108, c. 3, l. fall. attribuisce al giudice delegato (in deroga al disposto dell’art. 487 c.p.c., richiamato dall’art. 105 l. fall.) il potere di sospendere e revocare il proprio provvedimento di autorizzazione alla vendita di beni mobili o immobili del fallimento per ogni vizio di legittimità che lo infici sino alla emissione del decreto di trasferimento dei beni stessi, atteso che il riferimento al “prezzo offerto” di cui al citato art. 108 l. fall., seppur indicativo di una vicenda “fisiologica” di sospensione, non esaurisce le ipotesi di esercizio di tale potere. Ne consegue la legittimità del provvedimento di revoca dell’ordinanza di vendita senza incanto fondato sulla rilevazione, da parte del G.D., della mancata audizione del comitato dei creditori (che esprime un parere condizionante la legittimità dell’autorizzazione alla vendita), anche se si sia già proceduto all’aggiudicazione del bene ed al versamento del prezzo, e purché non risulti già emesso il decreto di trasferimento [C. I 15.1.2015, n. 584; C. I 2.6.1999, n. 5341, FI 1999, I, 3259; C. I 11.2.1999, n. 1148, Fall 1999, 663]. Il potere del giudice delegato al fallimento di sospendere la liquidazione dell’attivo, a seguito della proposta di concordato fallimentare ed ai sensi dell’art. 125 l. fall. (nel testo ratione temporis vigente), può essere esercitato, relativamente all’incanto di beni immobili acquisiti alla procedura, solo fino a quando, intervenuto il versamento del prezzo, non sia stato pronunciato il relativo decreto di trasferimento, ai sensi dell’art. 586 c.p.c., in favore dell’aggiudicatario, atto dal quale soltanto consegue l’effetto traslativo, con trasformazione delle legittime aspettative del predetto soggetto in definitiva acquisizione del diritto di proprietà; ne consegue che da tale momento sono precluse la modifica o la revoca dei precedenti provvedimenti preordinati alla liquidazione, invero suscettibili di tali interventi fino al momento in cui abbiano avuto esecuzione [C. I 23.1.2013, n. 1534; C. I 20.1.2011, n. 1344; sulla natura decisoria del provvedimento di sospensione C. I 17.7.2008, n. 19737, Fall 2009, 683]. L’affittuario di azienda di impresa assoggettata a fallimento, che eserciti il diritto di prelazione ex art. 104-bis, c. 5, l. fall., non si trova, rispetto alle vicende della procedura, in una posizione di terzietà, tale da non subire l’incidenza delle offerte presentate secondo le modalità previste dall’art. 584 c.p.c. poiché, per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione, egli subentra nella posizione dell’aggiudicatario, non essendo scindibili gli effetti favorevoli di tale sua posizione, quale l’aspettativa al trasferimento del bene, da quelli sfavorevoli, tra cui anche l’eventualità che un terzo presenti un’offerta in aumento [C. I 11.4.2018, n. 9017, GCM 2018; C. I 31.1.2013, n. 2316].

4 In forza del rinvio, tra gli altri, all’art. 108 l. fall., rinvenibile nel testo dell’art. 182, u.c., l. fall., le vendite disposte, ancorché con l’utilizzo di forme negozial-privatistiche, dal commissario liquidatore del concordato preventivo ed aventi ad oggetto i beni ceduti sono comunque da assimilare sotto il profilo funzionale alle vendite coattive; conseguentemente il giudice delegato alla procedura di concordato è senz’altro legittimato a pronunciare, con proprio decreto, ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli tutte gravanti sui beni immobili oggetto della cessione concordataria [T. Acqui Terme 8.3.2012, Fall 2012, 815]. In tema di vendita fallimentare, anche se attuata nelle forme contrattuali e non tramite esecuzione coattiva, trova applicazione l’art. 108, c. 2, l. fall., con la conseguente cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione ad opera del giudice delegato ed ammissione del creditore ipotecario al concorso, con rango privilegiato, sull’intero prezzo pagato, ivi compreso l’acconto eventualmente versato al venditore ancora “in bonis” [C. I 8.2.2017, n. 3310, GCM 2017]. Anche in caso di vendita fallimentare di un immobile attuata non tramite esecuzione coattiva ma nelle forme contrattuali il giudice delegato può disporre la cancellazione dell’ipoteca [T. Roma 1.5.2022, FI 2022, 2192]. Qualunque sia la modalità di vendita adottata, il trasferimento degli immobili nelle procedure esecutive individuali o collettive deve avvenire con purgazione dei pesi e vincoli sui beni soggetti ad esecuzione forzata. In particolare, nell’esecuzione individuale ed in quella collettiva nella quale sia stato volontariamente adottato il modello dettato dal codice di rito, soccorre in aiuto direttamente la disposizione dell’art. 586 c.p.c. che prevede la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli a cura del giudice competente (g.e. o G.D.). Nelle esecuzioni collettive che adottano forme diverse da quelle previste dal codice di rito e che si perfezionano con lo strumento privatistico del contratto, anziché con il provvedimento giudiziale del decreto di trasferimento, tale funzione viene demandata al giudice con la norma del comma 2 dell’art. 108 l. fall. per il fallimento e dal comma 5 dell’art. 182 l. fall. per il concordato preventivo liquidatorio o con cessione di beni. Ciò detto, l’interpretazione sistematica delle disposizioni della legge fallimentare relative alla liquidazione dell’attivo induce a ritenere che tale potere di cancellazione possa essere esercitato soltanto quando il trasferimento immobiliare sia stato disposto con le modalità di cui all’art. 107 l. fall. e cioè, anche mediante contratto di diritto privato, ma all’esito di procedura competitiva, previa stima ed adeguata pubblicità anche nel portale delle vendite pubbliche [T. Lecce 4.12.2019, DeJure 2020]. In tema di concordato preventivo con continuità aziendale, l’assegnazione dell’immobile al socio di una cooperativa, che avvenga in esecuzione di un piano gestionale teso all’ultimazione degli alloggi rimasti incompiuti, non può essere accompagnata dalla cancellazione ex art. 108 l. fall. delle iscrizioni pregiudizievoli, dal momento che i detti effetti purgativi si giustificano solo qualora la vendita si compia in esito ad una procedura competitiva ad evidenza pubblica secondo le regole di cui agli artt. 105 ss. l. fall. richiamate dall’art. 182, c. 5, l. fall., non anche quando essa sia il frutto della continuazione dell’attività di impresa [C. I 22.10.2020, n. 23139, GCM 2020]. Il giudice delegato, cui sia stata richiesta la cancellazione delle iscrizioni ex art. 108, c. 2, l. fall., così come il Tribunale, in sede di reclamo, non possono limitarsi a constatare la mera previsione in ambito concordatario del provvedimento purgativo, ma devono verificare se ricorrano le condizioni di legge perché la purgazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti, dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo possa essere pronunciata, dato che il provvedimento di omologazione del concordato preventivo riguarda la valutazione del corretto svolgimento della procedura, della fattibilità della proposta e del piano che la supporta e incide sui diritti dei creditori anteriori, a mente dell’art. 184 l. fall., in termini di misura della loro soddisfazione e non di negazione della loro esistenza [C. I 21.11.2019, n. 30454, GCM 2020].

5 Posto che, una volta che un’ipoteca sia stata cancellata non si può disporre, nemmeno quando la cancellazione sia stata effettuata in forza di un errato provvedimento giudiziale, la cancellazione della cancellazione dell’ipoteca stessa sì da determinarne la reviviscenza, è inammissibile il reclamo proposto dal creditore ipotecario del fallito avverso il decreto con il quale il giudice delegato, dopo la vendita da parte del fallimento dell’immobile ipotecato, ha disposto ai sensi dell’art. 108 l. fall. la cancellazione dell’ipoteca su di esso gravante, se al momento della decisione sul reclamo detta cancellazione ha già avuto luogo [T. Roma 3.5.2022, FI 2022, 2193]. Va rigettato il reclamo del creditore ipotecario avverso il decreto con il quale il giudice delegato dispone la cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile venduto dal fallimento se con tale reclamo sono denunciati vizi non di detto decreto, ma del precedente provvedimento con il quale era stata autorizzata una transazione che prevedeva la vendita dell’immobile e la cancellazione “ope iudicis” dell’ipoteca [T. Roma 5.5.2022, FI 2022, 2192].